對(duì)于家住南園小區(qū)、40多歲的長(zhǎng)沙市民黃煥（化名）來(lái)說(shuō)，讓她“糾結(jié)”已有5年的經(jīng)濟(jì)適用住房問題終于可以解決——從1月5日開始，只要補(bǔ)齊土地款，她那套購(gòu)買已有10年的南園小區(qū)住宅就可以轉(zhuǎn)手賣掉了。
土地款究竟該如何交？昨日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)交易大樓二樓新出現(xiàn)的“經(jīng)適房上市”窗口旁，幾位市民正在拿著一張名為“2013年度經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價(jià)款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”的宣傳單仔細(xì)計(jì)算。
“從1月5日起正式受理經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請(qǐng)，土地價(jià)款補(bǔ)交將根據(jù)不同小區(qū)的土地級(jí)別來(lái)計(jì)算，市民可在交易大樓二樓窗口咨詢。”長(zhǎng)沙市住房保障局一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
按照長(zhǎng)沙市具體操作細(xì)則，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款與產(chǎn)權(quán)建筑面積、應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及剩余出讓年限等相關(guān)。
土地款補(bǔ)交分7個(gè)等級(jí)
購(gòu)買南園那套105平方米經(jīng)濟(jì)適用住房已有10年的黃煥，一直想要“挪騰”這套讓她有些尷尬的房子。按照當(dāng)時(shí)規(guī)定，她這套房子中只有40平方米屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，而另外65平方米則按照商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買——但在2007年10月長(zhǎng)沙叫停經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易之后，擁有不完全產(chǎn)權(quán)的她無(wú)法將這套房子出售變現(xiàn)。
2012年12月，《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式頒布，明確從2013年1月5日開始，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房均可上市交易。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)把49個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的土地等級(jí)、供地時(shí)間和地點(diǎn)等詳細(xì)情況公示。”窗口一位工作人員說(shuō)。
不同的位置，有不同的土地等級(jí)。在長(zhǎng)沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價(jià)款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中，共分7個(gè)等級(jí)，最高為Ⅰ級(jí)，即位置最好的一類地塊，出讓金標(biāo)準(zhǔn)為761元/平方米，最低的則為Ⅵ－2級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)是257元/平方米。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，“應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。”而按照公示的土地級(jí)別，黃煥的南園小區(qū)房產(chǎn)屬于Ⅲ級(jí)，2013年應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為509元/平方米，由于其經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)面積為40平方米，按其1985年的供地時(shí)間計(jì)算，黃煥應(yīng)繳的土地價(jià)款為：40平方米×509元/平方米×[（1985+70-2013）/70]=12216元。
擁有多套房產(chǎn)者土地款需加額
在咨詢窗口，市民問得最多的一個(gè)問題是，“如果我有另外一套商品房，補(bǔ)交土地款會(huì)有影響嗎？”
“有多套房產(chǎn)對(duì)于補(bǔ)交土地款是有影響的。”這位工作人員解釋說(shuō)，“要按照標(biāo)準(zhǔn)的120%或者150%來(lái)交，具體就要看你另外這套房子是怎么來(lái)的了。”
按照《辦法》規(guī)定，“2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)適房，再行購(gòu)買其他住房。這種情況，經(jīng)適房可由政府按標(biāo)準(zhǔn)回購(gòu)；也可由購(gòu)房人在購(gòu)買經(jīng)適房滿五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l件，并且按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的150%補(bǔ)交土地價(jià)款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。”
而2007年11月19日之后購(gòu)買經(jīng)適房，由于贈(zèng)予、法院判決、購(gòu)房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導(dǎo)致無(wú)法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，在其購(gòu)買經(jīng)適房滿五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的120%補(bǔ)交土地價(jià)款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。
盡管如此，此次經(jīng)濟(jì)適用住房的土地補(bǔ)繳款仍然比黃煥的預(yù)計(jì)低了很多。“開始擔(dān)心要交很高的土地出讓金，但是現(xiàn)在算算好像不是很高。”
這或許使得黃煥們?cè)谖磥?lái)對(duì)于房子的期望值并沒那么高。“根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格賣就是，隨行就市。”黃煥說(shuō)。
一個(gè)正在成為2013年二手房市場(chǎng)的懸疑是，這會(huì)帶來(lái)更多更便宜的房子嗎？
[市場(chǎng)影響]
二手房?jī)r(jià)格被拉低？
“我們還沒有收到經(jīng)適房的房源，但是已經(jīng)碰到一部分持有經(jīng)適房房源的客戶前來(lái)咨詢。”中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司三級(jí)市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)理寧丹說(shuō)。
1月4日下午2點(diǎn)，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)交易大樓附近的創(chuàng)道地產(chǎn)東方新城店里，工作人員已經(jīng)接待了7個(gè)咨詢經(jīng)濟(jì)適用房問題的客戶。
但經(jīng)適房上市的市場(chǎng)影響或許不會(huì)如之前所想的那么大。“至少目前還看不出來(lái)。”在寧丹看來(lái)，盡管目前長(zhǎng)沙經(jīng)適房小區(qū)有49個(gè)之多，但經(jīng)適房畢竟是特殊房源，雖然項(xiàng)目眾多，但這些房源只是掌握在少數(shù)人手里，而有交易想法并且滿足交易條件的就更少了。
“最近來(lái)門店咨詢的人很多，幾乎每個(gè)門店都有。”長(zhǎng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，經(jīng)適房上市對(duì)于市場(chǎng)的流通性來(lái)說(shuō)有好處，房源多了，購(gòu)房者的選擇也多了。
“純從供求關(guān)系來(lái)看，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)肯定是個(gè)好事，因?yàn)槭袌?chǎng)上的房源更多了。”寧丹認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，對(duì)于有購(gòu)房需求的中等偏低收入家庭來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，因?yàn)?年以上的經(jīng)濟(jì)適用住房，由于房齡較長(zhǎng)和業(yè)主期望值的原因，二手房?jī)r(jià)格一般來(lái)說(shuō)不會(huì)太高。
“可能從表面上看，經(jīng)適房的房?jī)r(jià)會(huì)更低一些，可能會(huì)拉低二手房的成交價(jià)格，但實(shí)際上，在同一個(gè)區(qū)域來(lái)看，經(jīng)適房為什么要比周邊的商品房?jī)r(jià)格低一些呢？”明賓表示，許多前來(lái)咨詢的放房者就表達(dá)了這樣的想法，經(jīng)適房和同一區(qū)域的商品房享受的是同樣的配套，而且在進(jìn)入二手房市場(chǎng)之前還要補(bǔ)交土地價(jià)款，因此在最后的放盤價(jià)上，不會(huì)有太大的差別。
[計(jì)算公式]
以芙蓉苑118平方米（經(jīng)濟(jì)適用房75平方米）為例，按照公式：
1.應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。
2.住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當(dāng)年政府批準(zhǔn)供地年份+住宅用地法定最高出讓年限（70年）-該住宅上市交易時(shí)的年份。
芙蓉苑土地等級(jí)為Ⅲ級(jí)，那么應(yīng)補(bǔ)交土地價(jià)款是：75平方米×509元/平方米×[（2002+70-2013）/70]=32176元。
