對于家住南園小區(qū)、40多歲的長沙市民黃煥（化名）來說，讓她“糾結(jié)”已有5年的經(jīng)濟適用住房問題終于可以解決——從1月5日開始，只要補齊土地款，她那套購買已有10年的南園小區(qū)住宅就可以轉(zhuǎn)手賣掉了。
土地款究竟該如何交？昨日，長沙市房產(chǎn)交易大樓二樓新出現(xiàn)的“經(jīng)適房上市”窗口旁，幾位市民正在拿著一張名為“2013年度經(jīng)適房上市交易補交土地價款計算標(biāo)準(zhǔn)”的宣傳單仔細計算。
“從1月5日起正式受理經(jīng)濟適用住房上市交易申請，土地價款補交將根據(jù)不同小區(qū)的土地級別來計算，市民可在交易大樓二樓窗口咨詢。”長沙市住房保障局一位相關(guān)負責(zé)人稱。
按照長沙市具體操作細則，經(jīng)濟適用住房應(yīng)補交土地價款與產(chǎn)權(quán)建筑面積、應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及剩余出讓年限等相關(guān)。
土地款補交分7個等級
購買南園那套105平方米經(jīng)濟適用住房已有10年的黃煥，一直想要“挪騰”這套讓她有些尷尬的房子。按照當(dāng)時規(guī)定，她這套房子中只有40平方米屬于經(jīng)濟適用住房，而另外65平方米則按照商品房價格購買——但在2007年10月長沙叫停經(jīng)濟適用住房上市交易之后，擁有不完全產(chǎn)權(quán)的她無法將這套房子出售變現(xiàn)。
2012年12月，《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式頒布，明確從2013年1月5日開始，長沙內(nèi)五區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)）經(jīng)濟適用住房均可上市交易。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)把49個經(jīng)濟適用住房小區(qū)的土地等級、供地時間和地點等詳細情況公示。”窗口一位工作人員說。
不同的位置，有不同的土地等級。在長沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補交土地價款計算標(biāo)準(zhǔn)中，共分7個等級，最高為Ⅰ級，即位置最好的一類地塊，出讓金標(biāo)準(zhǔn)為761元/平方米，最低的則為Ⅵ－2級，標(biāo)準(zhǔn)是257元/平方米。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，“應(yīng)補交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。”而按照公示的土地級別，黃煥的南園小區(qū)房產(chǎn)屬于Ⅲ級，2013年應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為509元/平方米，由于其經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)面積為40平方米，按其1985年的供地時間計算，黃煥應(yīng)繳的土地價款為：40平方米×509元/平方米×[（1985+70-2013）/70]=12216元。
擁有多套房產(chǎn)者土地款需加額
在咨詢窗口，市民問得最多的一個問題是，“如果我有另外一套商品房，補交土地款會有影響嗎？”
“有多套房產(chǎn)對于補交土地款是有影響的。”這位工作人員解釋說，“要按照標(biāo)準(zhǔn)的120%或者150%來交，具體就要看你另外這套房子是怎么來的了。”
按照《辦法》規(guī)定，“2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購買經(jīng)適房，再行購買其他住房。這種情況，經(jīng)適房可由政府按標(biāo)準(zhǔn)回購；也可由購房人在購買經(jīng)適房滿五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理條件，并且按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的150%補交土地價款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。”
而2007年11月19日之后購買經(jīng)適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導(dǎo)致無法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，在其購買經(jīng)適房滿五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的120%補交土地價款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。
盡管如此，此次經(jīng)濟適用住房的土地補繳款仍然比黃煥的預(yù)計低了很多。“開始擔(dān)心要交很高的土地出讓金，但是現(xiàn)在算算好像不是很高。”
這或許使得黃煥們在未來對于房子的期望值并沒那么高。“根據(jù)現(xiàn)在市場價格賣就是，隨行就市。”黃煥說。
一個正在成為2013年二手房市場的懸疑是，這會帶來更多更便宜的房子嗎？
[市場影響]
二手房價格被拉低？
“我們還沒有收到經(jīng)適房的房源，但是已經(jīng)碰到一部分持有經(jīng)適房房源的客戶前來咨詢。”中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司三級市場區(qū)域經(jīng)理寧丹說。
1月4日下午2點，長沙市房產(chǎn)交易大樓附近的創(chuàng)道地產(chǎn)東方新城店里，工作人員已經(jīng)接待了7個咨詢經(jīng)濟適用房問題的客戶。
但經(jīng)適房上市的市場影響或許不會如之前所想的那么大。“至少目前還看不出來。”在寧丹看來，盡管目前長沙經(jīng)適房小區(qū)有49個之多，但經(jīng)適房畢竟是特殊房源，雖然項目眾多，但這些房源只是掌握在少數(shù)人手里，而有交易想法并且滿足交易條件的就更少了。
“最近來門店咨詢的人很多，幾乎每個門店都有。”長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理明賓認為，經(jīng)適房上市對于市場的流通性來說有好處，房源多了，購房者的選擇也多了。
“純從供求關(guān)系來看，長沙市經(jīng)濟適用住房進入市場肯定是個好事，因為市場上的房源更多了。”寧丹認為，經(jīng)濟適用住房進入二手房市場，對于有購房需求的中等偏低收入家庭來說是一個利好，因為5年以上的經(jīng)濟適用住房，由于房齡較長和業(yè)主期望值的原因，二手房價格一般來說不會太高。
“可能從表面上看，經(jīng)適房的房價會更低一些，可能會拉低二手房的成交價格，但實際上，在同一個區(qū)域來看，經(jīng)適房為什么要比周邊的商品房價格低一些呢？”明賓表示，許多前來咨詢的放房者就表達了這樣的想法，經(jīng)適房和同一區(qū)域的商品房享受的是同樣的配套，而且在進入二手房市場之前還要補交土地價款，因此在最后的放盤價上，不會有太大的差別。
[計算公式]
以芙蓉苑118平方米（經(jīng)濟適用房75平方米）為例，按照公式：
1.應(yīng)補交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。
2.住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當(dāng)年政府批準(zhǔn)供地年份+住宅用地法定最高出讓年限（70年）-該住宅上市交易時的年份。
芙蓉苑土地等級為Ⅲ級，那么應(yīng)補交土地價款是：75平方米×509元/平方米×[（2002+70-2013）/70]=32176元。
