聯(lián)創(chuàng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)辦公實(shí)踐
UDG Group Industry Office Practice
01 產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展迭代
產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展可以說與中國(guó)近40年的發(fā)展息息相關(guān)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市的動(dòng)力，對(duì)于中國(guó)大部分以第二產(chǎn)業(yè)為重的城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是城市發(fā)展的“基礎(chǔ)設(shè)施”。
產(chǎn)業(yè)園的迭代發(fā)展可分為4個(gè)時(shí)期：
從四個(gè)發(fā)展階段可以看出產(chǎn)業(yè)辦公的5大發(fā)展趨勢(shì)：
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心驅(qū)動(dòng)力從外力（優(yōu)惠政策）向內(nèi)力（技術(shù)或財(cái)富）演變；從政府招商，向開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)思維的轉(zhuǎn)變。
空間布局上越來越趨向于城市功能，由交通導(dǎo)向到核心企業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)向，再到城市功能和產(chǎn)業(yè)功能導(dǎo)向；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展空間的關(guān)系也越來越緊密，從脫離到耦合，再到緊密融合。
產(chǎn)業(yè)園跟隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)，中國(guó)制造到中國(guó)創(chuàng)造的轉(zhuǎn)型，對(duì)品質(zhì)要求提高，注重空間與自然的融合，園區(qū)的生態(tài)可持續(xù)發(fā)展。
倚重在科技、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園注重深度鏈接，向智慧化的大平臺(tái)發(fā)展。與政府政策的制定，開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)有更多反饋和互動(dòng)。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以及城鎮(zhèn)化從增量到存量的轉(zhuǎn)變中，原有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造升級(jí)。
我們選取了一些聯(lián)創(chuàng)集團(tuán)的優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)辦公案例，解讀產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的5大趨勢(shì)。
02 運(yùn)營(yíng)/開發(fā)主體的多樣性
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的早期，政府是絕對(duì)的主體，經(jīng)過后20年的發(fā)展至今，政府的投資功能將會(huì)被剝離或削弱；有實(shí)力的房地產(chǎn)商開始介入； 另外掌握產(chǎn)業(yè)資源的實(shí)體企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如華為、小米、阿里等。 政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、實(shí)體企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)共存，也就是說，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)主體多樣化。
政府主導(dǎo) | 強(qiáng)招商 高品質(zhì)
首先產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)是政企合作的產(chǎn)物，它不是一個(gè)企業(yè)行為能夠完成的。在這個(gè)前提之下。在改革開放的前20年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要是政府（管委會(huì)）從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地出讓、到配套服務(wù)等等一手抓，只有少量的民營(yíng)企業(yè)參與。
▲上海漕河涇科技園光啟園四期
上海
占地面積 1.6 萬平方米
建筑面積 5.31 萬平方米
業(yè)主 上海光啟企業(yè)發(fā)展有限公司
建成時(shí)間 2020年
合作單位 德國(guó)gmp建筑師事務(wù)所
比如，由政府主導(dǎo)的上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，于1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。有政府超強(qiáng)的招商和管控能力加持，到2000年，綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全國(guó)開發(fā)區(qū)前列。
▲漕河涇創(chuàng)營(yíng)寶石園
上海
建筑面積 1.98萬平方米
建成時(shí)間 2016年
業(yè)主 上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)
合作單位 丹麥SHL建筑事務(wù)所
如今，隨著政府強(qiáng)有力的招商引入，以及園區(qū)高品質(zhì)的辦公、生活環(huán)境吸引，漕河涇已進(jìn)駐了一系列產(chǎn)業(yè)園，已形成微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及其軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)，建成研究開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行、金融數(shù)據(jù)、技術(shù)創(chuàng)新四大中心，正在建設(shè)“雙優(yōu)園區(qū)”、“數(shù)字園區(qū)”、“國(guó)際園區(qū)”等三大園區(qū)。
▲上海漕河涇開發(fā)區(qū)趙巷園區(qū)（三期）
上海
占地面積 5.8平方米
建筑面積 16.1平方米
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)
合作單位 HENN GmbH 德國(guó)海茵建筑設(shè)計(jì)咨詢（北京）公司
▲無錫量子感知研究所
江蘇 無錫
建筑面積 0.29萬平方米
建成時(shí)間 2018年
業(yè)主 城鐵惠山站區(qū)管理委員會(huì)
開發(fā)商介入 | 強(qiáng)運(yùn)營(yíng) 促進(jìn)產(chǎn)城融合
隨著政府投資功能的減弱，甚至剝離，交由市場(chǎng)的力量調(diào)動(dòng)、分配資源，開發(fā)商開始介入產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)。另一方面，產(chǎn)城融合的概念被廣泛提出，產(chǎn)生了綜合運(yùn)營(yíng)能力的需求，國(guó)內(nèi)五百?gòu)?qiáng)里的房地產(chǎn)開發(fā)商，至少有28家已經(jīng)全面進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者園區(qū)地產(chǎn)。
▲萬科·虹橋云
上海
占地面積 9.09萬平方米
建筑面積 23.90萬平方米
業(yè)主 上海東苑美墅置業(yè)有限公司
建成時(shí)間 2018年
合作單位 荷蘭KCAP建筑事務(wù)所
在萬科·虹橋項(xiàng)目和國(guó)貿(mào)集團(tuán)智慧網(wǎng)谷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園中，在超大、大、中、小幾個(gè)尺度上設(shè)計(jì)與城市和自然的融合。在超大尺度方面，打開與城市的邊界，在與城市交界的節(jié)點(diǎn)處，設(shè)置城市功能的廣場(chǎng)，把城市綠化，城市公園滲透進(jìn)園區(qū)。
▲國(guó)貿(mào)集團(tuán)智慧網(wǎng)谷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園
杭州 浙江
建筑面積 19.6萬平方米
容積率 3.5
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 浙江國(guó)貿(mào)集團(tuán)
實(shí)體企業(yè)介入 | 自帶產(chǎn)業(yè) 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群
另外，自身就擁有產(chǎn)業(yè)資源的實(shí)體企業(yè)也進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，比如華為、小米、萬華化學(xué)等。利用自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，和政府合作自建園區(qū)，同時(shí)還發(fā)揮強(qiáng)大的吸引力，圍繞產(chǎn)業(yè)的上下游，形成產(chǎn)業(yè)集群。
▲華為東莞松山湖南區(qū)產(chǎn)業(yè)園
廣東 東莞
建筑面積 83780平方米
目狀態(tài) 方案深化
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 華為集團(tuán)
合作單位 美國(guó)捷德設(shè)計(jì)公司
▲萬華化學(xué)上海研發(fā)中心
上海 基地
面積 3.9 萬平方米
建筑面積 5.8 萬平方米
業(yè)主 萬華化學(xué)（上海）研發(fā)中心 申報(bào)綠色三星建筑
建成時(shí)間 2019年
合作單位 英國(guó)BDP建筑師事務(wù)所
▲美新微納傳感廠區(qū)科研辦公樓
無錫 江蘇
占地面積 2.31 萬平方米
建筑面積 1.39 萬平方米
建成時(shí)間 2014年
業(yè)主 無錫美新微納傳感廠
設(shè)計(jì)時(shí)間 2009年 已建成
03 融合城市/產(chǎn)業(yè)社區(qū)
隨著城市城市發(fā)展區(qū)域的不斷增加，以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人們對(duì)辦公與生活要求的提高，舊模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸不能滿足時(shí)代的需求。
新建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)加上了新的愿景：產(chǎn)城融合，融合產(chǎn)業(yè)與城市的發(fā)展?，F(xiàn)在提的融合是多維度的。在空間規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：包括讓園區(qū)融入城市生活，讓園區(qū)成為城市生態(tài)的一部分；讓園區(qū)具有城市的形態(tài)和生態(tài)。
與城市共融 | 融合 互聯(lián)
與城市 “融合”，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多個(gè)方面，從規(guī)劃結(jié)構(gòu)、交通組織到功能構(gòu)成，以及開發(fā)手段、產(chǎn)業(yè)引入，業(yè)態(tài)組合，核心就是要將園區(qū)設(shè)計(jì)的方方面面作為城市的一部分進(jìn)行一體化打造、運(yùn)營(yíng)，營(yíng)造關(guān)注工作與生活相互聯(lián)系，相互影響的環(huán)境。
▲合肥華地金融中心
安徽 合肥
占地面積 2.38萬平方米
建筑面積 22.8萬平方米
建成時(shí)間 2019年
業(yè)主：安徽華地置業(yè)有限公司
▲上海嘉定寶龍商業(yè)辦公項(xiàng)目
上海 嘉定
建筑面積 15.8萬平方米（單棟2-4萬平方米）
容積率 3.0
設(shè)計(jì)時(shí)間 2018年
業(yè)主 寶龍集團(tuán)
▲濟(jì)南漢峪金谷B區(qū)
山東 濟(jì)南
建筑面積 41萬平方米（單棟5-7萬平方米）
容積率 4.9
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 濟(jì)南高新控股
產(chǎn)業(yè)社區(qū) | 開放 共享
其實(shí)，與城市一樣，所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心就是人，而衣食住行是人們生活的重要部分。新的產(chǎn)業(yè)園理念的注重園區(qū)人生活的方方面面，把產(chǎn)業(yè)園的空間形態(tài)與城市的各個(gè)層面對(duì)照起來；同時(shí)把城市的大部分功能，城市生活日常賦予園區(qū)；將成熟社區(qū)的要素，配套服務(wù)空間、開放共享空間等植入園區(qū)空間，打造社區(qū)化的產(chǎn)業(yè)園。
▲上海鐵獅門尚浦領(lǐng)世F1
上海
占地面積 2.9萬平方米
建筑面積 27萬平方米
業(yè)主 鐵獅門房地產(chǎn)公司
建成時(shí)間 2020年
合作單位 丹麥SHL建筑師事務(wù)所
隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)園更注重人的體驗(yàn)。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，除了滿足產(chǎn)業(yè)的要求外，更重要的是打造一種城市化的環(huán)境，能夠吸引、留住人們?cè)诖斯ぷ骱蜕?，并且激發(fā)人的活力和能量，帶給園區(qū)創(chuàng)造力。人和人，人和園區(qū)的相互促進(jìn)才是產(chǎn)城融合的核心意義。
04 生態(tài)/智慧園區(qū)
首先，隨著中國(guó)制造業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，園區(qū)使用者的要求越來越高，尤其是軟件、生物類科技園區(qū)。另一方面，從投資角度來看，低端園區(qū)的附加值比較低。不管是社會(huì)資金還是企業(yè)自有資金，都希望投資于高標(biāo)準(zhǔn)、高競(jìng)爭(zhēng)力的園區(qū)，來獲取更高的投資價(jià)值回報(bào)。生態(tài)與智慧園區(qū)是趨勢(shì)。
生態(tài)園區(qū) | 自然 綠色
綠色與自然走進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與城市自然環(huán)境的融合，從企業(yè)發(fā)展的角度看，更加綠色的辦公環(huán)境給予使用者更多與自然接觸的空間，緩解精神與壓力，促進(jìn)人與人的連接，也有助于工作效率與企業(yè)效率的整體提升，更加深了園區(qū)與企業(yè)的粘性。
▲漕河涇桂谷大樓
上海
業(yè)主：上海市漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司
建成時(shí)間：2019年
合作單位：丹麥SHL建筑事務(wù)所
綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造主要有三個(gè)層面，首先，控制好綠地面積與產(chǎn)業(yè)面積的占比，并盡可能實(shí)現(xiàn)原有資源的再利用。其次，尊重生態(tài)與自然，注重原始自然空間的保留、保護(hù)和利用，并以此為基礎(chǔ)營(yíng)造結(jié)合自然生態(tài)的空間。再者，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)，理念打造綠色建筑。
與丹麥SHL建筑事務(wù)所合作的漕河涇桂谷大樓，設(shè)計(jì)還通過采用一系列綠色建筑的措施來體現(xiàn)可持續(xù)性和健康的理念。項(xiàng)目于2020年1月獲得LEED金獎(jiǎng)?wù)J證。
▲浙江一億中流產(chǎn)業(yè)園
浙江 杭州
用地面積 2.79萬平方米
建筑面積 13.59萬平方米
建成時(shí)間 2019年
業(yè)主 一億中流集團(tuán)
在浙江一億中流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，采用張開的手指形狀的平面，和基地的自然生態(tài)資源有更多的交融、滲透。
▲萬華化學(xué)磁山研發(fā)中心
煙臺(tái) 山東
占地面積 24 萬平方米
建筑面積 13.43 萬平方米
業(yè)主:萬華化學(xué)集團(tuán)股份有限公司
建成時(shí)間 2019年
合作單位 英國(guó)BDP建筑師事務(wù)所
在萬華化學(xué)磁山研發(fā)中心和華為東莞松山湖南區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，更是采用圍繞自然生態(tài)資源的景觀導(dǎo)向規(guī)劃設(shè)計(jì)。
智慧園區(qū) | 智能平臺(tái) 深度鏈接
新一代的產(chǎn)業(yè)辦公通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)溝通、政府支持、人才交流等提供技術(shù)支撐，形成人流、物流、資金流、信息流交織的網(wǎng)絡(luò)。
注重相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，以形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)社區(qū)除了強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)型企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)的形成。比如，通過金融、商務(wù)服務(wù)、咨詢等相關(guān)企業(yè)的加入，強(qiáng)化資金鏈、服務(wù)鏈、人才鏈、創(chuàng)新鏈等，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)和聚集效應(yīng)。
▲昆山三一創(chuàng)智云谷項(xiàng)目
江蘇 昆山
建筑面積11.1萬平方米
容積率 1.28
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 三一重機(jī)
▲上海青浦?？怂箍抵腔郛a(chǎn)業(yè)園
上海
建筑面積 12萬平方米
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 ?？怂箍导瘓F(tuán)
▲上海智能醫(yī)療創(chuàng)新示范基地
上海
建筑面積 12.7萬平方米
容積率 2.0
設(shè)計(jì)時(shí)間 2020年
業(yè)主 上海盛億智能醫(yī)療科技發(fā)展有限公司
05 城市更新產(chǎn)業(yè)園
當(dāng)中國(guó)的城鎮(zhèn)化從增量到存量的模式轉(zhuǎn)變，加上產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的要求，園區(qū)主動(dòng)騰退低端或與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不符的企業(yè)，而引入新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)。
為提升土地利用效率和價(jià)值，產(chǎn)生了以城市更新為思路，對(duì)原有產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)進(jìn)行改造，盤活存量物業(yè)。二次開發(fā)的理念是：通過存量空間的騰挪再利用，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供空間載體，提升服務(wù)配套。
▲無錫揚(yáng)名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 規(guī)劃鳥瞰
另一層面，還對(duì)存量土地進(jìn)行更新，在既有規(guī)劃基礎(chǔ)上植入小型文化、體育設(shè)施、小型公共綠地，以提升園區(qū)整體生活體驗(yàn)。聯(lián)創(chuàng)集團(tuán)的城市更新園區(qū)實(shí)踐主要是一下兩個(gè)方向：
針對(duì)傳統(tǒng)的工業(yè)廠房改造轉(zhuǎn)型，以現(xiàn)代城市生活為核心，轉(zhuǎn)型為多元的城市配套功能，包括文創(chuàng)園、社區(qū)商業(yè)等。
針對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的升級(jí)，以現(xiàn)代智能制造為核心，從傳統(tǒng)的單一的生產(chǎn)性的園區(qū)升級(jí)到產(chǎn)城融合的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。
▲無錫揚(yáng)名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 城市空間提升效果
▲無錫揚(yáng)名 街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造 單體改造更新
在無錫揚(yáng)名街道片區(qū)產(chǎn)業(yè)改造項(xiàng)目中，UDG從大區(qū)城市設(shè)計(jì)、重點(diǎn)區(qū)域城市設(shè)計(jì)、重點(diǎn)項(xiàng)目單體落地，做了穿透性設(shè)計(jì)。包含了，城市設(shè)計(jì)、建筑、室內(nèi)、景觀、燈光和幕墻的全專業(yè)。
06 結(jié)語
向著2025中國(guó)制造、中國(guó)創(chuàng)造目標(biāo)進(jìn)行中，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)正快速地升級(jí)轉(zhuǎn)型。新一代的代產(chǎn)業(yè)辦公，功能上注重復(fù)合功能，集辦公、工業(yè)、金融、居住、商業(yè)等于一體；運(yùn)營(yíng)上注重產(chǎn)業(yè)、土地和資金的相互促進(jìn)，更多的是放眼于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)；形態(tài)上多體現(xiàn)為，以產(chǎn)業(yè)為載體的產(chǎn)業(yè)、辦公綜合體為主，甚至城市綜合體；觀念上更加推崇綠色生態(tài)、智慧園區(qū)。產(chǎn)業(yè)辦公快速的發(fā)展和迭代，給設(shè)計(jì)帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
從2005年開始， UDG就開始布局產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)領(lǐng)域，跟隨中國(guó)制造的高速發(fā)展，這個(gè)板塊成長(zhǎng)迅速，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
以上選取了20個(gè)優(yōu)秀案例解讀產(chǎn)業(yè)辦公的大趨勢(shì)，接下來，會(huì)聚焦融合城市生活的產(chǎn)業(yè)社區(qū)、綠色生態(tài)的設(shè)計(jì)原則，以及城市更新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)的設(shè)計(jì)策略，陸續(xù)與大家分享。
