傳統(tǒng)房地產(chǎn)領域有一句膾炙人口的要訣：“地段，地段，還是地段”，但是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，它的要訣絕對是：“產(chǎn)品，產(chǎn)品，還是產(chǎn)品”。只有最大化滿足城市、產(chǎn)業(yè)、客戶需求的產(chǎn)品，才是真正優(yōu)秀的園區(qū)產(chǎn)品。
    “專注所以專業(yè)，專業(yè)成就產(chǎn)業(yè)”，是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)取得成功的最佳標簽，對產(chǎn)品的專注、專業(yè)和專精，就是服務實體經(jīng)濟的第一步和最重要的門檻。

    今天，匯聚這些年在全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)對數(shù)百個成功或失敗的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的調(diào)研、咨詢和顧問精華，特別為大家奉上園區(qū)產(chǎn)品打造的“十二條鐵律”
 

1 “先有產(chǎn)品后填產(chǎn)業(yè)”是兵家大忌
    “先有產(chǎn)品后填產(chǎn)業(yè)”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兵家大忌，一方面在市場層面會有問題，輕則招商運營障礙重重去化艱難，重則資金鏈斷裂一潰千里，另一方面可能會導致泥沙俱下?lián)斓交@子里就是菜，最后招來什么印刷企業(yè)那就完蛋了，在政策審核方面也很難過，政府不滿意對你失望的話，那后期更加困難一籮筐。
    在這個行業(yè)，千萬不要拍腦袋說我想做什么樣什么樣的產(chǎn)品，情懷滿滿，現(xiàn)實骨感，這往往是死亡的前兆，一點兒不夸張，一定是市場客戶的真實需求推動園區(qū)產(chǎn)品的設計規(guī)劃和建設，這個行業(yè)對生產(chǎn)資料的需求可不是培養(yǎng)和教育出來的。
    這個行業(yè)與住宅最大的不同在于，客戶都是對物業(yè)空間專業(yè)性與實用性要求相當強的實業(yè)企業(yè)，客戶對產(chǎn)品需求的理解和研究才是最深的，一定要從客戶使用便利與實用的角度出發(fā)去規(guī)劃設計產(chǎn)品。
    這也是為什么在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，很多老板就是園區(qū)產(chǎn)品的首席設計師和工程師，因為它的客戶也是老板，老板才能對接老板，才最了解對方，也都是在這種碰撞和磕絆中成長起來的。
    市面上很多設計院、規(guī)劃院都受傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與產(chǎn)業(yè)和客戶需求的結(jié)合不足，因此在打造產(chǎn)品時一定要與產(chǎn)品設計院要緊密配合，引導設計院的思路，在早期就要把調(diào)研的數(shù)據(jù)和客戶的需求，詳細整理成一份材料給設計院，一起研究如何做產(chǎn)品——所以現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都著力培養(yǎng)自己的產(chǎn)品設計院，從長遠看，這不僅節(jié)約了成本，更提高了市場競爭力。
    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本與去化，在產(chǎn)品建好之前就基本定了，建完之后再改造，一是成本巨大，二是有些前期規(guī)劃設計的錯誤，根本沒辦法事后彌補，會導致很多惡果。

2 尋求客戶導向與盈利導向的平衡點
    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品要算兩筆賬，一個是從市場客戶需求的角度，一個是從開發(fā)商盈利的角度。就以最通用和標準化的廠房為例，對客戶來說，一到兩層的廠房肯定是最喜歡的產(chǎn)品，通道、動線都很清爽，通用性也是最強的，但從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商層面來看，如果全是這類產(chǎn)品，土地不集約物未盡其用，也意味著可售貨值的減少，不經(jīng)濟不劃算；
    還有的園區(qū)操盤手別出心裁做出三拼廠房這種奇葩產(chǎn)品，認為這樣可以省成本又提高總貨值，但是從客戶的角度，左邊那套賣掉，右邊那套賣掉，中間的一套就特別不好賣，就跟高鐵一樣ABC座中間的B座一樣，憋屈，啥也占不到，還要和兩邊搶車位過道——這就是只從自己盈利導向去考慮，而沒有去考慮客戶導向。
    如何在保證盈利點與滿足企業(yè)客戶需求之間尋得平衡，是產(chǎn)品設計與定位時首先要考慮的。

3 切忌盲目做高端產(chǎn)品
     《園區(qū)大敗局》十大警世恒言有云：“園區(qū)項目沒有死于低端的，都是死于高端。”操盤時切忌盲目打造容積率高、單價投入高的產(chǎn)品，如獨棟寫字樓、高端研發(fā)樓、多層廠房等——聯(lián)東老板劉振東認為，在這個領域研發(fā)辦公產(chǎn)品就是個偽命題，是想拿工業(yè)地產(chǎn)賺商業(yè)地產(chǎn)錢的擦邊球。
    這種產(chǎn)品必須要謹慎，除非當?shù)卮_實有市場實實在在的支持，一旦沒有市場，你的資金沉淀量相當大，項目現(xiàn)金流的風險就會大大增加。當沒有客戶定制需求和市場需求積累時，就老老實實調(diào)研市場，打造最適宜本地市場的通適類標準廠房，這些物業(yè)類似于基礎設施，永遠不會難出手。
    有的時候高端不是不可以做，但是上來就做高端一般就是死路一條。如果你所處的是一個產(chǎn)業(yè)需求非常集聚繁榮的地區(qū)，一期產(chǎn)品又確實實實在在賺到錢，政府在死盯著的時候，你有把握的話可以做一些升級版的提升，比如加一些玻璃幕墻，加一些中庭花園，加一些地標性的配套，一方面滿足政府的訴求，另一方面確實可以迎合區(qū)域和一期客戶規(guī)?；男枨?，適度高端未嘗不可。

市場比較低迷的時候尤其要做剛需，相比較而言生產(chǎn)就是剛需，寫字樓則是奢侈品，處于創(chuàng)業(yè)、發(fā)展階段的中小企業(yè)，需要務實的載體，需要加速器類的廠房，而不要寫字樓。退一萬步說，由儉入奢易，由奢入儉難，廠房可以改造做辦公，辦公的能改造做廠房嗎？

4 對癥下藥：不同行業(yè)對產(chǎn)品要求截然不同
    根據(jù)企業(yè)自身之前資源積累，園區(qū)主題產(chǎn)業(yè)又可以分為節(jié)能環(huán)保、智能制造、大數(shù)據(jù)、生物醫(yī)藥、軟件信息、高端現(xiàn)代服務業(yè)等多個行業(yè)，不同行業(yè)對空間產(chǎn)品與園區(qū)配套的需求截然不同，一定要在清晰產(chǎn)業(yè)定位指導的基礎上，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，打造符合產(chǎn)業(yè)定位的產(chǎn)品和相關配套服務——這個在主題園區(qū)里非常關鍵，是緊緊依附在產(chǎn)品絕不能拆分的一個重要組成部分。
    比如做非常精細的智能制造，大家覺得好像對承重層高要求不高，可以上樓，但是越往上可能這種極細微的震動就越強烈，有些精密制造是不可接受的，只能選擇在一層；
    比如一些生物制藥行業(yè)，除了要有污水處理和蒸汽這些比較通用的配套之外，采光和燈的溫度也都有相當精細的要求，否則對生物藥物的生產(chǎn)造成極大影響，另外煙井管道的預留尺寸到底要多少都是相當有講究的，多了浪費，少了更麻煩，需要對行業(yè)和客戶有非常強的把握和經(jīng)驗才能拿捏得準；
    即便是生物制藥行業(yè)，里面還是會有很多細分：如果產(chǎn)業(yè)定位是選擇做某種當量的原料，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)環(huán)境下考慮把載體如何做成可拆可合的公共平臺，來的人只要帶著技術團隊就能把技術手冊上面的東西不斷放大實現(xiàn)生產(chǎn)，園區(qū)運營方則要負責把污水處理、工業(yè)用電、?；饭芸?、消防和中央能源管理等配套設施做好；如果選擇是體外診斷，要考慮的是就近哪里有產(chǎn)品轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)；如果做制劑，就要結(jié)合現(xiàn)有法規(guī)，思考如何在藥證轉(zhuǎn)移，集中藥證資源上尋求突破；如果是醫(yī)療器械類，還要考慮材料的處理，電子元器件組裝環(huán)境，以及設計人的測試環(huán)境等——生物醫(yī)藥門類每個園區(qū)都不一樣，和制造業(yè)的通用性大不一樣。

5 容積率要適度
    一般的生產(chǎn)型園區(qū)，容積率不宜過高，以1.0-1.2為宜，最好不超過1.5，這一點肯定和當?shù)仡I導的要求會有矛盾，需要跟政府比較有策略性的博弈。
    有些新選手一拿到工業(yè)用地就想著調(diào)容，越高越好，以為這樣我的貨值就爆棚了，就能賺更多的錢，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅殊為不同，對控制成本與投入要求極為嚴苛，因為園區(qū)拿地成本其實相對較低，而客戶對價格的敏感度又極高，高容積率對地價攤薄的邊際效應并不像住宅那么強，容積率越高意味著投入越大、成本越高，而且后續(xù)租售和招商難度越大，這就是在給自己挖坑。
    不過現(xiàn)在長三角、珠三角越來越多城市以M0為代表的創(chuàng)新型用地往往要求容積率2.0以上，甚至有的達到4.0-8.0，這樣的地塊要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)前期投入大，對產(chǎn)業(yè)層級要求也更高，去化和運營的難度也就更大，雖然有一半的體量可以分割銷售，但操盤之前也一定要非常慎重才行。

6 園區(qū)產(chǎn)品，沒有中間路線
    傳統(tǒng)住宅，客戶覺得產(chǎn)品不好，降點價，免點兒物業(yè)費，可能就湊合買了；產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品，如果客戶覺得不能用，那就真賣不掉或租不出去，白送都未必有人要，這是非死即活的兩條路，沒有中間路線。
    園區(qū)產(chǎn)品設計一定要貼合產(chǎn)業(yè)客戶的生產(chǎn)與研發(fā)需求，層高不夠，進寬、進深不夠，集裝箱轉(zhuǎn)不過彎，這些細節(jié)設計方面都容易交學費，需要提前調(diào)研同類競品，了解客戶實際生產(chǎn)和使用需求。不同行業(yè)的生產(chǎn)型企業(yè)對面積大小，坡度、角度、尺寸、生產(chǎn)工藝動線的要求非?？量?，完全是生產(chǎn)流程、管理流程在空間載體上的體現(xiàn)，嚴絲合縫，容不得一丁點兒差錯。
    有些行業(yè)新手擔心沒有市場，不知道客戶到底在哪里，就索性做多樣性和通用性，做得曖昧一些，生產(chǎn)不行可以做研發(fā)，研發(fā)不行可以做辦公，不辦公還可以改成老板私人空間工業(yè)墅，以為總有一款適合你。殊不知越是這樣走模棱兩可的中間路線自以為擴大了功能可能性，其實就越?jīng)]有市場，因為客戶要的是精準化，是個性化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅不一樣，產(chǎn)品做錯了，沒有改正的機會，也沒有中間路線可以緩沖。

7 不同產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟基礎下的產(chǎn)品差異化操作
    如果是全國化布局的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，可以因地制宜，采取標準化和個性化兼顧的策略，在二線城市更多采取標準化保證銷售去化，而在一線核心城市基本不用標準化產(chǎn)品，可以請國際知名的設計師、事務所進行個性化、潮流化的設計升級（當然還是以成本控制為前提，不宜投入過大，除非是上海和深圳核心區(qū)，收益能夠包得?。?，打造一些叫好又叫座的標桿產(chǎn)品，并且以租為主，一方面享受長期的資產(chǎn)升值收益，便于上市和做金融資本運作，另一方面出租可以更好地把控入駐企業(yè)的素質(zhì)，對政府觀感和未來產(chǎn)業(yè)投資都大有裨益。
    借鑒住宅的靈感，我們其實也可以把園區(qū)產(chǎn)品分為首置剛需型、需求改善型、金領公寓型和奢侈豪宅型等等。在產(chǎn)業(yè)活躍、經(jīng)濟基礎好且較為熟悉區(qū)域的園區(qū)，可以多推3-5層的定制廠房；而在產(chǎn)業(yè)能級偏弱、較為陌生的區(qū)域，則多推機械廠房這種“硬通貨”，成本可以控制在1500元/平方米以下，售價放低，滿足基本生產(chǎn)需求，好出手，是“剛需滿足型+現(xiàn)金流導向性”產(chǎn)品；而更為成熟，產(chǎn)業(yè)能級有保障的區(qū)域，才能考慮小獨棟研發(fā)樓，這種獨立形象且較為靈活的產(chǎn)品也頗受很多私營老板歡迎，售價高、利潤高，是“需求升級型和利潤導向型”產(chǎn)品。
    園區(qū)要有產(chǎn)品動態(tài)迭代升級的理念，做下一個園區(qū)的時候要考慮上一個園區(qū)哪個戶型客戶不喜歡、不好用，然后規(guī)避掉。產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的不是南北地理位置的差異，而是產(chǎn)業(yè)結(jié)構、產(chǎn)品需求的差異，在一個區(qū)域成功的產(chǎn)品，不一定換個區(qū)域還受歡迎，各地成功的產(chǎn)品難以大規(guī)模復制。

8 切忌房地產(chǎn)思維
    我們強調(diào)的“去房地產(chǎn)化”，并不是說就去掉園區(qū)的地產(chǎn)屬性了，而是不要像傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維和路徑那樣簡單粗暴操作。
    傳統(tǒng)房地產(chǎn)一切以銷售為目的，房子賣出去閉環(huán)就結(jié)束了，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)房子賣出去是第一步，后續(xù)產(chǎn)業(yè)培育、孵化，運營服務等同樣重要，這個閉環(huán)要圈得更大，而且要一環(huán)套一環(huán)，像太極一樣，太極生兩儀，兩儀生四象，四象生八卦，連連綿綿，無使斷絕。目前的政策下，各地產(chǎn)業(yè)園通常還有很大一部分持有要求，而且會愈演愈烈，這部分資產(chǎn)的運營和后續(xù)管理服務，既決定了項目的利潤率，也對后續(xù)繼續(xù)拿地拓展產(chǎn)生影響。
    另外，另一個不要被房地產(chǎn)思維誤導的就是“產(chǎn)城融合”，其實在單體項目上產(chǎn)、城單元根本就是不融合的，如果有配套住宅的話，一定要注意園區(qū)與配套住宅間動線的分離，工作場景與生活場景區(qū)分，否則園區(qū)客戶的體驗感會非常差——試想一下在你的研發(fā)辦公空間一樓廣場上曬衣服遛狗遛娃跳廣場舞？

9 園區(qū)產(chǎn)品要滿足專業(yè)化、標準化和智慧化
    專業(yè)化，園區(qū)需要有相對明確的產(chǎn)業(yè)定位，園區(qū)產(chǎn)品團隊的主要精力放在打造適合該產(chǎn)業(yè)的專業(yè)產(chǎn)品上。
    標準化，直接關乎產(chǎn)品規(guī)?；瘮U張的效率和成本，通過標準化模塊的設計，形成可拼接和組合的標準化產(chǎn)品，控制開發(fā)成本，方便企業(yè)二次利用。如軟件信息業(yè)，打造一個適合軟件企業(yè)辦公，各類設備配套齊全的空間，最小需要面積150平方米。這個簡單的數(shù)字背后，是對空調(diào)擺放、新風系統(tǒng)設置、機房承重、電路接駁等上百項細節(jié)的歸納和整理得出的，標準化細到要不要做架空地板，做了架空地板之后怎么和電梯間走道高度對接，怎么解決空調(diào)和新風問題，機房放哪，機房局部承重多少，不同保密層級的門禁怎么做，怎么拼接節(jié)約公攤面積還能保證看出去的景觀，水景怎么做、做多深等，可以梳理出上百條細則，全部依托于軟件企業(yè)的需求進行設計——這才是標準化。
    智慧化，隨著智能生產(chǎn)、物聯(lián)網(wǎng)、5G時代的到來，哪怕一個純生產(chǎn)型的較低端園區(qū)慢慢也會有很強的智慧化需求，打造智慧園區(qū)管理系統(tǒng)逐漸會成為一個剛需，可以集成科技企業(yè)服務、團隊創(chuàng)業(yè)服務、員工生活服務、配套商業(yè)服務的一站式園區(qū)O2O平臺慢慢也會成為主流——未來這一定是一片運營藍海，尤其建立在規(guī)?；?，數(shù)據(jù)也能成為生產(chǎn)力和利潤點。

10 成本控制永遠排在第一位
    無論在幾線城市，做哪類產(chǎn)品，成本控制是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)永恒的話題。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是最理性（也是最摳門）的實體企業(yè)家，他們不會為實際使用需求外的任何產(chǎn)品買單，尤其不會為你的情懷買單。你的產(chǎn)品建安成本就要3000塊，街對面的競品可能售價只有3000塊，面對的是同一批客戶，除非你有讓客戶非為你產(chǎn)品買單的極強理由（一般來說都是沒有的），否則你只能是死路一條。
    我們在浙江的一些小微園調(diào)研中，哪怕政府限價很低，很多企業(yè)還是有螺螄殼里做道場的空間和本事，比如把建筑成本控制在1200元/平方米以下，并做出符合生產(chǎn)企業(yè)基本需求的廠房產(chǎn)品，所有配套能砍則砍，或者放到后期規(guī)劃中，能讓政府建的絕不自己建，然后產(chǎn)品只賣1800-2000塊，迅疾招商速戰(zhàn)速決，一年可以去化100萬方，通過這種極為嚴苛的成本控制與項目規(guī)?；熘苻D(zhuǎn)來實現(xiàn)企業(yè)利潤率20%以上；
    而我們看到一家中西部企業(yè)，同樣做這種廠房，建安成本就做到7000元/平方米以上，加上資金成本綜合成本每平方米上萬元，在周邊豪宅售價只有1萬元/平方米的情況下，這個資產(chǎn)就只能沉淀在那里，根本無法盤活。

11 產(chǎn)品規(guī)劃設計必須提前摸透政府政府各部門的要求
    產(chǎn)品規(guī)劃設計階段，房管、土地、規(guī)劃三個部門一定要全部提前溝通，因為有些地區(qū)三個部門對同一個政策的解讀都可能不完全一樣，在實操中都會打架，那遭殃的必然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。
    如對可分割銷售面積、規(guī)劃的配套比例認定等，必須在產(chǎn)品落地之前分析各個部門的要求，再落到實際的產(chǎn)品上，萬不能似是而非。政府部門其實也是園區(qū)的“重要客戶”，一定要滿足這些部門的規(guī)劃指標、產(chǎn)品設計、面積區(qū)間、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)定位等方面的要求。
    二級產(chǎn)業(yè)園主流客戶為中小成長型企業(yè)，他們的常規(guī)需求區(qū)間在600-1000平方米，當然最好可分割銷售面積爭取到300平方米是最好的，并且一定要爭取預售許可，其他的政府優(yōu)惠甚至可有可無，簡單粗暴點說，就單個項目操盤而言，預售就是最好的政府扶持，就是你產(chǎn)品的核心競爭力。

12 小而精的產(chǎn)業(yè)空間大有可為
    這個行業(yè)此前受到所謂的行業(yè)標桿和房地產(chǎn)思維的影響太深，認為項目一定要做大規(guī)模，這樣才能賺到錢，但實際上小而精的產(chǎn)業(yè)空間也是有用武之地，尤其是考慮到現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，未來的競爭力并不是地越多越好，而是要看你在有限的空間內(nèi)整合到多少資源。
    一線城市就不說了，在一些強二線城市，園區(qū)啟動期可能做2萬方左右規(guī)模就夠了，一次性投入還相對更小，更容易把控，絕不能一開始著急做大。這個空間已經(jīng)可以構建各種產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，從全國范圍內(nèi)享受政策紅利角度來看，2萬方也是一個臨界點，能夠找各級政府申請的政策基本都滿足。麻雀雖小五臟俱全，2萬方的園區(qū)也可以分拆成很多個精細化操作的小單元，和別人合作的時候，可以單獨剝離出來，資產(chǎn)投入壓力不大。